Em regra, não. O artigo 1.331, § 1º, do Código Civil, na redação dada pela Lei nº 12.607/2012, diz que os abrigos para veículos “não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”. Ou seja: a proibição é a regra, e a liberação é a exceção, que só existe se estiver escrita na convenção do seu prédio.
Essa é a resposta curta. A resposta útil, que é a que resolve briga de assembleia, depende de três coisas: o que a convenção do condomínio diz, que tipo de vaga você tem na matrícula e quem é o comprador ou locatário. Abaixo estão as quatro situações práticas e o que costuma valer em cada uma.
O que o artigo 1.331 do Código Civil mudou em 2012
Antes de abril de 2012, o § 1º do art. 1.331 tratava os abrigos para veículos como qualquer outra parte de utilização independente, que podia ser “alienada e gravada livremente” pelo proprietário. A Lei nº 12.607, de 4 de abril de 2012, reescreveu o parágrafo e abriu uma exceção só para a garagem.
O texto em vigor separa duas coisas. Apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas continuam de livre venda. Os abrigos para veículos passaram a ter uma trava: venda e aluguel a quem não é do condomínio dependem de autorização expressa na convenção. A justificativa registrada na tramitação da lei é de segurança, reduzir a circulação de pessoas de fora dentro do prédio.
Vale notar que a ideia não nasceu em 2012. A Lei nº 4.591/1964, no art. 2º, § 2º, com redação incluída pela Lei nº 4.864/1965, já dizia que o direito de guarda de veículos “poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio”. A lei de 2012 basicamente trouxe essa lógica para dentro do Código Civil.
A regra vale mesmo quando a vaga tem matrícula própria
Esse é o ponto onde a maior parte da informação que circula na internet erra. É comum ler que a vaga autônoma, com matrícula e escritura próprias, pode ser vendida ou alugada livremente para qualquer pessoa. Não é o que o texto do art. 1.331, § 1º, diz: ele fala em “abrigos para veículos” sem distinguir se a vaga tem ou não matrícula própria.
O Superior Tribunal de Justiça enfrentou a questão na Quarta Turma, no REsp 2.095.402, relatado pelo ministro Antonio Carlos Ferreira e noticiado pelo tribunal em 14 de outubro de 2024. O caso era de uma vaga penhorada e levada a leilão. O STJ manteve a penhora, mas restringiu a arrematação aos condôminos, porque a convenção não autorizava a transferência a estranhos. Se a restrição vale até na venda judicial, ela dificilmente cede numa venda particular.
Vale lembrar que a penhora em si é possível. A Súmula 449 do STJ diz que “a vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora”. Uma coisa é poder penhorar, outra é poder vender para quem quiser. São perguntas diferentes e o STJ respondeu as duas.
Os três tipos de vaga e o que muda em cada um
O primeiro passo em qualquer discussão desse tipo é olhar a matrícula da unidade, não o contrato de compra e venda nem o boleto do condomínio. É a matrícula que define qual das três situações é a sua.
| Tipo de vaga | Como aparece no registro | Venda a outro condômino | Venda ou aluguel a terceiro |
|---|---|---|---|
| Unidade autônoma | Matrícula própria e fração ideal específica | Em regra permitida | Só com autorização expressa na convenção |
| Parte acessória vinculada ao apartamento | Descrita dentro da matrícula da unidade, sem fração própria | Permitida pelo art. 1.339, § 2º | Só se o ato constitutivo permitir e a assembleia não se opuser |
| Área comum de uso rotativo ou por sorteio | Não individualizada, é área comum | Não há o que vender, o uso é regulado pela convenção | Não se aplica, a decisão é coletiva |
Para a vaga acessória, o dispositivo específico é o art. 1.339, § 2º, do Código Civil: “É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral”. Repare que aqui existem dois filtros, o ato constitutivo e a assembleia, e não apenas um.
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Vender ou alugar para outro morador é outra história
Se as vagas do seu prédio não são de ninguém e giram entre os moradores, a lógica é outra: veja como funciona o estacionamento rotativo em condomínio, com sorteio e rodízio de vagas.
Entre condôminos, o cenário é bem mais simples. A negociação entre moradores do mesmo prédio não esbarra na proibição do art. 1.331, § 1º, porque o comprador ou locatário não é pessoa estranha ao condomínio.
O que existe nesse caso é uma regra de preferência. O art. 1.338 do Código Civil diz: “Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores”. Em condições iguais de preço e prazo, um morador tem preferência sobre alguém de fora, e um possuidor, como o inquilino que já mora no prédio, tem preferência sobre os demais.
Na prática, o síndico que quiser evitar litígio faz o básico: pede cópia do contrato, registra o veículo e o motorista no controle de acesso e confirma que o cessionário é mesmo do prédio. Nada disso depende de assembleia, é gestão de rotina.
Como liberar a venda ou o aluguel a terceiros
Quando quem aluga é o próprio condomínio, com vagas de área comum, entram também regras de imposto de renda e de destinação do dinheiro, que detalhamos no guia sobre alugar vagas do condomínio para gerar receita.
Se o condomínio quiser abrir a possibilidade, o caminho é alterar a convenção para incluir a autorização expressa que o art. 1.331, § 1º, exige. O quórum está no art. 1.351 do Código Civil: a alteração da convenção depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos. Não é maioria simples dos presentes, é dois terços do total de votos do condomínio, o que costuma exigir mais de uma convocação e um trabalho prévio de convencimento.
Vale montar a pauta com antecedência, com texto de minuta pronto, parecer jurídico e regras de operação já definidas, como quem responde pela identificação do veículo, se o terceiro terá tag de acesso e o que acontece em caso de inadimplência. A mesma lógica de preparação que se usa para aprovar uma reforma de garagem em assembleia se aplica aqui: proposta escrita, número na mão e assembleia bem convocada.
Aprovada a alteração, ela precisa ser levada a registro no cartório de registro de imóveis para produzir efeitos plenos perante terceiros. Enquanto isso não acontece, o condomínio corre o risco de ter um contrato questionado por qualquer morador que discorde.
O contrato de aluguel de vaga não segue a Lei do Inquilinato
Um detalhe que passa despercebido e gera contrato mal feito: a locação de vaga autônoma não é regida pela Lei nº 8.245/1991. O próprio art. 1º, parágrafo único, alínea “a”, item 2, da Lei do Inquilinato exclui expressamente “vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos”, que continuam reguladas pelo Código Civil.
Consequência prática: não se aplicam automaticamente as regras de prazo, denúncia, ação de despejo e revisional que o mercado usa por hábito. O contrato precisa detalhar prazo, reajuste, forma de rescisão, responsabilidade por danos ao veículo e regras de acesso, porque não há uma lei especial preenchendo as lacunas. Em contrato de vaga, o que não estiver escrito não existe.
Quando o problema real é falta de vaga, não a regra
Boa parte das tentativas de alugar vaga para fora nasce de um desequilíbrio interno: alguns moradores sobrando vaga, outros com dois carros e uma vaga só. Antes de mudar a convenção, vale medir se o prédio não tem capacidade ociosa escondida no layout.
Redemarcação de piso, revisão de módulos e reorganização de fluxo costumam devolver vagas que já existem no pavimento, e isso é matéria de projeto, não de assembleia. Vale ver como funciona aumentar vagas de garagem sem obra, por redemarcação e, quando o pé-direito permite, o que muda com um duplicador de vagas instalado na garagem. Resolver a escassez internamente costuma ser mais rápido e menos conflituoso do que aprovar 2/3 para abrir a garagem a estranhos.
Perguntas frequentes
Posso vender minha vaga de garagem para uma pessoa de fora do condomínio?
Em regra, não. O art. 1.331, § 1º, do Código Civil proíbe a alienação de abrigos para veículos a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção. Se a convenção do seu prédio for silente ou proibir, a venda a terceiro fica bloqueada, mesmo que a vaga tenha matrícula própria.
Vaga com matrícula própria pode ser vendida livremente?
Ter matrícula própria facilita a operação registral, mas não afasta a restrição do art. 1.331, § 1º. No REsp 2.095.402, julgado pela Quarta Turma do STJ e noticiado em 14 de outubro de 2024, o tribunal restringiu a arrematação de uma vaga penhorada aos condôminos justamente porque a convenção não autorizava a transferência a estranhos.
Posso alugar minha vaga para outro morador do prédio?
Sim, e esse é o caso mais simples, porque o locatário não é pessoa estranha ao condomínio. O art. 1.338 do Código Civil ainda estabelece uma ordem de preferência: em condições iguais, condôminos têm preferência sobre estranhos e, entre todos, os possuidores. O ideal é formalizar o contrato e comunicar o síndico para atualizar o controle de acesso.
Qual o quórum para a convenção liberar a venda de vagas a terceiros?
A alteração da convenção depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, conforme o art. 1.351 do Código Civil. É quórum sobre o total de votos do condomínio, não sobre os presentes na assembleia, e a alteração aprovada deve ser levada a registro no cartório de registro de imóveis.
O aluguel de vaga segue a Lei do Inquilinato?
Não. A Lei nº 8.245/1991, no art. 1º, parágrafo único, alínea “a”, item 2, exclui expressamente a locação de vagas autônomas de garagem e de espaços para estacionamento, que continuam reguladas pelo Código Civil. Por isso o contrato precisa ser mais detalhado, já que não existe uma lei especial preenchendo o que ficou de fora.
O que o síndico pode fazer se descobrir um contrato irregular?
Em regra, o síndico deve notificar o condômino, dar prazo para regularizar e, persistindo a situação, aplicar as sanções previstas na convenção e no regimento interno, além de bloquear o acesso do veículo do terceiro. Como a discussão envolve direito de propriedade, o caminho seguro é notificar por escrito e submeter o caso à assessoria jurídica do condomínio antes de qualquer medida mais dura.
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