Receita Extra do Condomínio com a Garagem: O Que a Lei Permite

Abaixo está o que costuma decidir cada caso: que vaga pode ser alugada, para quem, com qual quórum, como fica o imposto e o que o contrato precisa dizer.

Quais vagas o condomínio pode alugar

O condomínio só pode alugar o que é dele. Na garagem, isso quer dizer as vagas que são área comum, sem vinculação a nenhuma unidade na matrícula. Vaga que consta da matrícula de um apartamento, ou que tem matrícula própria, pertence ao titular. Quem aluga essa vaga é o dono, não o condomínio, e a receita é dele.

Por isso o primeiro passo não é a assembleia. É abrir a convenção, o memorial de incorporação e as matrículas e contar quantas vagas comuns sobram depois de atendidos os moradores. Em muitos prédios a “vaga sobrando” é só uma vaga de visitante, de carga ou de manobra prevista no projeto. Alugar esse espaço pode tirar do prédio uma função que o projeto aprovado exigia.

A tabela resume os modelos mais comuns de receita com a garagem e o que cada um costuma exigir.

Modelo de receita	Quem paga	O que costuma exigir
Aluguel de vaga comum a morador	Condômino ou inquilino do prédio	Regra aprovada em assembleia e critério igual para todos
Aluguel de vaga comum a quem não mora no prédio	Pessoa de fora	Autorização expressa na convenção (art. 1.331, § 1º, do Código Civil)
Vaga de visitante cobrada por hora	Visitantes	Regra no regimento, controle de acesso e cuidado para não esvaziar a vaga de visita
Cessão da garagem a operadora de estacionamento	Empresa	Autorização na convenção, contrato com a operadora e análise do fluxo de pessoas de fora

Alugar vaga comum para morador: o caminho mais simples

Quando o locatário é morador, a trava do art. 1.331, § 1º, do Código Civil não se aplica, porque ele não é pessoa estranha ao condomínio. O cuidado aqui é outro. O art. 1.335, II, garante a todo condômino o direito de “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”.

Na prática, isso significa que o condomínio não pode entregar as vagas extras a quem pedir primeiro ou a quem é amigo do síndico. A regra que funciona costuma ter quatro pontos escritos no regimento interno:

• Quem pode alugar: só unidades que já usam a vaga a que têm direito, para evitar que alguém fique sem vaga enquanto outro tem duas.
• Como se escolhe: sorteio público ou fila por ordem de pedido, registrada em ata.
• Por quanto tempo: prazo fixo, com nova distribuição ao final, para o aluguel não virar posse permanente de área comum.
• Quanto se paga: valor aprovado em assembleia, igual para vagas equivalentes.

O art. 1.340 do Código Civil reforça a lógica: as despesas de partes comuns de uso exclusivo de um ou de alguns condôminos incumbem a quem delas se serve. Quem usa uma vaga comum sozinho, em regra, deve arcar com esse uso. Quando a garagem já funciona por sorteio entre moradores, o aluguel da vaga excedente se encaixa no mesmo ciclo, como explicamos no guia sobre estacionamento rotativo em condomínio.

Alugar vaga para quem não mora no prédio

Aqui a regra é mais dura. O art. 1.331, § 1º, do Código Civil, com a redação da Lei nº 12.607/2012, diz que os abrigos para veículos “não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”.

O texto do parágrafo fala das partes de propriedade exclusiva. Mesmo assim, a leitura mais segura para vaga de área comum é aplicar a mesma trava. A razão da lei é segurança: limitar a circulação de pessoas de fora dentro do prédio. Esse risco é idêntico quando quem aluga é o condomínio. Se a convenção não autoriza, alugar vaga comum a terceiro costuma ser contestado por qualquer morador que discorde.

Se o condomínio quer abrir essa porta, o caminho é alterar a convenção. O art. 1.351 do Código Civil exige aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para isso. A alteração aprovada deve ser levada a registro no cartório de registro de imóveis. O passo a passo dessa mudança, com o mesmo raciocínio aplicado à vaga do condômino, está no artigo sobre vender ou alugar vaga de garagem para quem não é morador.

Antes de votar, vale responder em assembleia perguntas operacionais simples. O locatário de fora terá tag ou controle remoto? Vai usar o elevador ou só a garagem? Quem responde se ele arranhar o carro de um morador? Proposta sem essas respostas tende a não chegar aos dois terços.

Quórum: o que precisa de dois terços e o que não precisa

O quórum depende do que a assembleia está decidindo. A confusão mais comum é tratar tudo como mudança de convenção, ou tudo como regra de regimento.

Decisão	Quórum	Base legal
Incluir na convenção a autorização para alugar a terceiros	Dois terços dos votos dos condôminos	Art. 1.351 do Código Civil
Prever na convenção a receita, para fins de isenção de IR	Dois terços dos votos dos condôminos	Art. 1.351 do Código Civil e art. 3º da Lei nº 12.973/2014
Criar regras de aluguel entre moradores no regimento interno	O que a convenção definir	Art. 1.334, III e V, do Código Civil
Obras úteis para criar ou reorganizar vagas	Maioria dos condôminos	Art. 1.341, II, do Código Civil
Obras voluptuárias	Dois terços dos condôminos	Art. 1.341, I, do Código Civil

Quando o quórum especial não é atingido na primeira reunião, o art. 1.353, § 1º, incluído pela Lei nº 14.309/2022, permite que a maioria dos presentes converta a assembleia em sessão permanente, cumpridos os requisitos do próprio artigo. Isso dá tempo para colher votos de quem não compareceu, sem recomeçar a convocação do zero.

Imposto de renda: a isenção de R$ 24 mil e suas condições

O condomínio edilício não tem personalidade jurídica para fins de Imposto de Renda. Por isso a Receita Federal trata a receita de aluguel de área comum como rendimento dos próprios condôminos, na proporção do quinhão de cada um. A orientação está na pergunta 213 do Perguntas e Respostas do IRPF 2026, publicado pela Receita.

A mesma resposta da Receita deixa claro um ponto que surpreende muito síndico: o rendimento existe mesmo que ninguém receba dinheiro na mão. Vale quando o valor vai para o fundo de reserva, quando reduz a taxa de condomínio ou quando é usado para qualquer outro fim.

A exceção está no art. 3º da Lei nº 12.973/2014. Ficam isentos do IRPF os rendimentos recebidos pelos condomínios residenciais constituídos nos termos da Lei nº 4.591/1964, limitados a R$ 24.000,00 por ano-calendário, desde que, ao mesmo tempo:

1. sejam revertidos em benefício do condomínio para cobrir despesas de custeio e despesas extraordinárias;
2. estejam previstos e autorizados na convenção condominial;
3. não sejam distribuídos aos condôminos;
4. decorram de uso, aluguel ou locação de partes comuns, de multas por descumprimento da convenção ou de alienação de ativos do condomínio.

Três consequências práticas saem desse texto:

• O limite é anual e soma todas as fontes. Aluguel de vaga, aluguel do salão de festas e multas entram na mesma conta de R$ 24 mil.
• A isenção é para condomínio residencial. O texto da lei não alcança condomínio comercial.
• Sem previsão na convenção, não há isenção. Um condomínio que aluga vagas só com base em ata de assembleia ordinária, sem cláusula na convenção, em regra perde o benefício.

Acima do limite, ou fora das condições, cada condômino declara sua parte. Pela orientação da Receita, quando quem paga é pessoa física, a tributação segue o carnê-leão; quando quem paga é pessoa jurídica, há retenção na fonte. Esse ponto precisa ser fechado com o contador do condomínio antes do primeiro contrato, não depois da primeira declaração.

Para onde vai o dinheiro e como prestar contas

A receita da garagem entra no orçamento do condomínio como qualquer outra. O art. 1.348, VI, do Código Civil atribui ao síndico elaborar o orçamento da receita e da despesa de cada ano, e o art. 1.350 prevê a assembleia anual que aprova o orçamento e a prestação de contas.

Para manter a isenção e evitar briga, o que costuma funcionar é simples:

• conta ou rubrica separada para a receita da garagem;
• relatório mensal com vaga, locatário, valor e data de pagamento;
• destinação aprovada em assembleia, por exemplo manutenção da própria garagem, pintura de piso ou sinalização;
• nada de “devolver” o valor aos condôminos em espécie, o que a lei proíbe para manter a isenção.

O que o contrato de aluguel de vaga precisa ter

O aluguel de vaga de garagem não segue a Lei do Inquilinato. O art. 1º, parágrafo único, alínea “a”, item 2, da Lei nº 8.245/1991 diz que continuam regulados pelo Código Civil as locações “de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos”. Sem lei especial preenchendo lacunas, o contrato precisa ser completo:

• identificação da vaga, do veículo e do condutor autorizado;
• prazo, valor, reajuste e forma de pagamento;
• regras de acesso, horário e uso de tag ou controle;
• proibição de sublocar e de guardar objetos na vaga;
• responsabilidade por danos a outros veículos e à estrutura;
• causas de rescisão, inclusive quando o condomínio precisar da vaga de volta para um morador;
• foro e forma de notificação.

Vale também conferir com a seguradora se a apólice do condomínio cobre ocorrências envolvendo veículos de quem não é morador. Em operações maiores, com várias vagas abertas ao público, entregar a gestão a uma empresa especializada pode reduzir o trabalho do síndico, com prós e contras que discutimos no artigo sobre terceirizar a operação do estacionamento do condomínio.

Antes de alugar, confira quantas vagas o prédio realmente tem

Muita garagem parece ter vagas sobrando porque a demarcação está desatualizada, ou parece ter falta delas pelo mesmo motivo. Antes de assinar contrato de longo prazo com alguém de fora, vale ter um levantamento técnico do pavimento: vagas demarcadas, dimensões reais, corredores de manobra e vagas presas.

Em parte dos casos a reorganização do piso libera espaço que já existia, o que pode atender primeiro os moradores com segundo carro e só depois gerar receita com terceiros. O caminho está no guia sobre aumentar vagas de garagem sem obra, por redemarcação, sempre com projeto e responsável técnico.

Perguntas frequentes

O condomínio pode alugar vagas de garagem para gerar receita?

Pode, desde que as vagas sejam área comum e não estejam vinculadas a nenhuma unidade na matrícula. Para moradores, basta uma regra aprovada em assembleia que respeite o direito de todos de usar as partes comuns. Para quem não mora no prédio, o art. 1.331, § 1º, do Código Civil exige autorização expressa na convenção.

Qual o quórum para o condomínio alugar vagas a pessoas de fora?

Como a autorização precisa estar na convenção, a mudança depende de dois terços dos votos dos condôminos, pelo art. 1.351 do Código Civil. Se o quórum não for alcançado na primeira reunião, o art. 1.353, § 1º, permite converter a assembleia em sessão permanente para colher os votos que faltam.

A receita do aluguel de vagas paga Imposto de Renda?

Em condomínio residencial, a Lei nº 12.973/2014 isenta até R$ 24 mil por ano de receitas com partes comuns, multas e venda de ativos, desde que previstas na convenção, usadas nas despesas do condomínio e não distribuídas. Acima disso, ou fora dessas condições, a Receita Federal considera a receita rendimento de cada condômino, na proporção do seu quinhão.

O dinheiro do aluguel das vagas pode abater a taxa de condomínio?

Pode ser usado para cobrir despesas, o que na prática reduz o rateio. Mas, segundo o Perguntas e Respostas do IRPF da Receita, reduzir a taxa também é forma de o condômino receber o rendimento. Por isso o uso precisa estar previsto na convenção e dentro do limite da Lei nº 12.973/2014 para continuar isento.

O contrato de aluguel de vaga do condomínio segue a Lei do Inquilinato?

Não. A Lei nº 8.245/1991, no art. 1º, parágrafo único, exclui a locação de vagas autônomas de garagem e de espaços para estacionamento, que ficam regulados pelo Código Civil. O contrato precisa prever prazo, reajuste, acesso, responsabilidade por danos e rescisão, porque nenhuma lei especial preenche essas lacunas.

Autoria: Equipe ProjetoPark · Revisado em: 01/10/2026
Este conteudo e informativo. Todo projeto de garagem exige responsavel tecnico e analise das normas locais vigentes.